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保险公司对房地产领域的投资策略已发生显著变化，众多机构正从房企的财务投资者角色中抽身，转向自主投资、自主运营的“新型出资人模式”。
自行设立公司，深度抄底不动产
近年来，选择“亲自下场”的保险公司数量持续增多。
例如，近期友邦人寿认缴15亿元，大家保险集团系合计认缴20.01亿元（大家人寿15亿元、大家投资控股3亿元、大家养老保险1.4亿元、大家财产保险6000万元），共同成立了天津稳健策略股权投资基金合伙企业（有限合伙）。该基金主要聚焦不动产投资，涵盖长租公寓、保障性住房及产业园等项目。
事实上，大家保险与友邦人寿近年来在不动产私募基金领域均表现活跃。
大家保险一方面通过旗下大家投控、大家置业等平台深耕存量资产，另一方面，“大家系”全资收购的盛鼎投资还管理着5只不动产私募基金，总规模约达164.78亿元。
而友邦人寿则频繁出现在大型险资不动产基金的核心出资方名单中，且通常以“有限合伙人”身份参与。
据统计，仅在2026年，友邦人寿就已投资了信宸资本、高和资本、华平投资等机构旗下的不动产基金，并直接或间接持有上海北外滩项目、北京博瑞大厦A座等不动产资产。
“买楼、买房、买地”热潮涌动
确实，除了成立新公司、设立专项基金外，直接收购楼宇和项目是保险资金的另一主要方向。
仲量联行的数据显示，2026年，友邦人寿携手宏利、汇丰，拿下了位于上海北虹桥和新虹桥湖畔社区的微领地（长租公寓）项目。
国寿置业斥资6.29亿元，购入上海杨浦保租房项目；万科联合新华保险、大家保险设立16亿元“万新金石”Pre-REIT基金，收购了厦门泊寓。
此外，太保、中宏、深创投从金地商置手中接过了金地威新位于松江和嘉定的智造园、虹桥科创园项目；国寿等机构则设立合伙企业，收购了多个城市的通用仓库与产业园。
新华保险（新华资管）则在2026年上半年领投了京东高和现代化基础设施机构间REIT（仓储物流基建专项计划）。
保险资金除了深度渗透至产业园与保租房领域外，在传统商办、酒店领域也在持续加码。
2026年，中国人寿花费近30亿元拿下北京CBD核心地块；大家人寿等机构以61亿元接手北京鼎好DH3大厦。
2025年，中邮保险领投108亿元收购上海博华广场，创下单一项目投资纪录；大家投控与凯德设立80亿基金，收购了上海尚浦中心；新华保险联合中金设立100亿基金，收购了14座万达广场；招商信诺等收购了上海东锦江希尔顿逸林酒店；陆家嘴国泰人寿收购了前滩汇办公楼……
近两年，保险资金在一线城市核心商办酒店、长租公寓及产业园的“扫货”力度前所未有。
wind数据显示，2026年以来，保险资金通过组团设立不动产私募基金、收购核心城市优质持有型物业等方式，单个项目投资规模已达数十亿元级别，仅天津家鼎、天津兰沁两只不动产基金的合计出资规模就超过147亿元。
退出房企股东，险资欲做“新出资人”
在保险资金积极成立新公司、投资新项目的同时，它们却在退出房企的股东行列。
10月20日，金融街控股发布公告称，股东和谐健康于10月16日至10月19日期间，通过竞价交易方式减持其3717.24万股；减持完成后，持股比例降至10.75%。
这已是和谐健康自2025年11月以来的第6次减持金融街控股，累计减持1.54亿股，套现约3.99亿元。
这并非个例。近年来，泰康人寿、中国平安等机构也持续对个别房企进行累计减持。数据显示，截至2026年二季度末，全行业保险资金运用余额突破40.82万亿元。据估算，头部险企不动产配置比例普遍在1.3%-3.1%区间，远低于监管设定的30%配置上限。
可以发现，保险资金的退出几乎全部集中在早年通过定增、二级市场买入的传统上市房企股权，其目的是规避房企开发端的经营波动。
但它们并未全面撤离不动产市场。因为不少保险资金同时在新增投资，并完全转向“投资产、看现金流、重运营”的持有型存量不动产，重点布局保障性租赁住房、核心商圈写字楼、高标物流、产业园等收租型物业。
可以看出，当前保险资金投资地产的逻辑是“投资产、看现金流、重运营”，因此从债权投资转向物权持有，从单打独斗转向“险资接盘+原运营方操盘”，并借助公募REITs/Pre-REIT实现退出。
这也表明，在房地产行业深度调整与利率下行交织的当下，市场并非没有出资人和买家，只是它们已转变为能够深度参与的“新型出资人”。
对于处于转型期的房地产行业而言，保险资金的“长钱”入场，不仅提供了流动性，更倒逼行业从“开发销售”走向“运营服务”。未来，谁能与保险资金共舞，谁就能在存量时代掌握主动权。
本文来自微信公众号“风财讯”，作者：风财讯，36氪经授权发布。
